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タイトル:  NEW!! もえぎ設計コラム を更新しました!!

「子どもを真ん中・・・学童保育所」を載せました。コチラ

タイトル:  崖っぷち我が家奮戦記-2

さて、初めて家の中を見せていただくにあたり、地域については事前に下調べをして挑みます。

用途地域は一種住専とガケは調整区域。この用途地域界はどこなのか、と都市計画課で聞いてみましたが、地形の変化があるところで区界になっているとのことで、いまいちはっきりしません。そんなもんですかねぇ。

問題の急傾斜地崩壊危険区域は砂防課に問い合わせ、隣接する山に沿った地域はがけ崩れ防止工事(現場打ち吹付法枠工)は終了しているが、目当ての家が建っている尾根づたいの地域は砂防工事の予定はない。ガケ崩れにつながるような造成工事などしなければ、建築行為は問題ないです、とのこと。まぁ今のところ緊急課題ではない。といった返事です。

ん?今にも崩れそうだということはない、のかな?と。

念のため土木設計をされている知人に見ていただきました。「崩れるところは崩れたあとの岩盤が残った部分ではないかな、周りの建物にもクラックやブロック塀の傾きなど見られないし、安定していると視てよいでしょう。」と。ただガケは60°くらいはあるねぇ。そうなんです。まさにガケなんです。ガケの下は川なんです。

それともう一つ。花折断層の不確定部分の真上ですね。断層地図では破線です、さてさて。

建築用地としての観点はというと、京都市条例で2m以上のガケに接する敷地の場合、その崖が崩壊しても安全を確保する措置が必要である、と。川までの高低差はおよそ20m。安定した角度30°にすると敷地はなくなってしまいます。

杭打ち20mかな、建て替えるとすれば・・。今のところ建て替える予算はないし、改装になるだろうからよしとします。建物自体は平たん地に建っています。そこから2mくらい離れたところから、突然のガケなわけです。

登記上の敷地は270㎡あり、全て住宅地ということになっています(実際はガケが4割です)。

さて、値段の目安を探るためにまず、路線価をネットで確認します。8.5万円/㎡。知り合いの不動産屋に近隣の売買状況を聞き、妥当な坪単価を聞いてみると35万円/坪ぐらいかな、とのこと。

路線価よりちょっと高めかな。あとは公課証明があればいいのですが、これは持ち主しか手に入れることができないのであきらめます。この単価をどの面積に掛けるか、というのが問題の一つです。

建物は築40年超え。価値は低いとみて、あとは実際に売れる値段かどうかということですよね。

私の見立てでは270㎡の6割(平地部分)に路線価をかけたあたりを基準にガケのリスクを引いたぐらいかな、と。

不動産屋が仲介に入らない個人間売買で、面と向かって値段を話し合うというのは、本当に緊張します。こちらは不動産屋ではないものの、建築の専門家。情報は沢山持っているので、優位に話をすすめられそうですが、あまり誘導するようなことにはならないように、ありのままをさらけ出そうと決めました。

まぁ、安く買えるにこしたことはないのでが・・・。売主さんはというと、両親が亡くなられてから17年間、空き家状態で姉弟2人で所有していて毎年固定資産税だけを払い続けてきたので、いい機会だと思っているとのこと。離れて住んでいるので、細かいところはすべてお任せします、ということです。

 さて、まずは京都に住んでおられるお姉さんと現地でお会いすることになりました。
はじめて中を見せていただくので実に楽しみです。この時点でなんとなく、このままうまく行くに違いないと、根拠のない確信が私の中に根を生やすのであります。
内部がどんな感じなのかはまた次回。外観だけで夢膨らむのでした。
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家の裏側は家よりも高い木で覆い尽くされています。

タイトル:  11月10日の御所西コーポ例会風景

小雨の肌寒い日でしたが、少し中身を増やして出来上がった御所西コーポのパンフレットを前に作戦会議です。

裏表紙に住み手の自己紹介文が載ったことで「ずい分、現実味が出で良い感じ」...あとは皆で手分けして配布先を検討しました。
 
置いてもらえる店はないか、知人にもできるだけ手渡しで、京都に住みたい人に届けるためにはどうしたらいいのだろう。

やっぱり子育て世代にも入ってもらいたいけど場所柄お高いし、でも住みあいながら手助けできることはあると思う...話しは尽きません。

その後も、それぞれが育った土地や環境、職場、最近の若者が置かれている状況まで話しは多岐にわたり、写真を撮ることもすっかり忘れてしまいました。

最後は、皆で人集め頑張りましょー...と再確認。次回の例会が楽しみです。

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タイトル:  森の音楽会

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この週末に、森と住まい百年の会が主催する「北山杉・里山コンサート」に行ってきました。

天候にも恵まれ、素晴らしいコンサートでした。お客さんも予想の倍の120人程度集まったそうで、大成功だったんではないでしょうか。

森の中が会場ということで、演奏中には小川の流れや鳥の鳴き声が聞こえてきたりと、自然の音がある中で聴く音楽というのも中々良いものでした。

休憩中には北山杉の枝打ちの実演が間近で見れ、ひょいっひょいっと木から木へ渡っていく様はさすがプロですね。

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タイトル:  気づけば紅葉の季節です

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今年の夏は大変暑い日が続きました。しかし一転して冷える日があったり、また暑くなったり、なかなかすーっと秋へ移行してくれないですね。

今日は日中外に出ると暖かい、散歩でもしてみようかという気分にさせてくれる気候でした。

打合せがあって洛西ニュータウンへ行きました。夏の青々とした葉っぱが赤や黄色に染まりかけたきれいな並木道。

本当は車道の両側にある並木を撮りたかったのですが、横断歩道の真ん中で撮るのは難しいので横にある歩道でパチリ。

ここの景色は映画の舞台にもなったそうです。この奥行き、連続感が見ていてうれしいです。

最近たて続けですが、新しい事例を載せました。

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改装 町家で凜としたシンプルな暮らし >>コチラ

タイトル:  事例に「東大阪の小さな2世帯住宅」、「京都の1階で暮らすための改装」を載せました

住宅事例を2件アップしました。
東大阪 小さな2世帯住宅 >>コチラ
京都市中京区 1階で暮らすための改装 >>コチラ