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アーカイブ:  2013年12月の記事

タイトル:  崖っぷち我が家奮戦記-4

個人間売買の場合、特に何か決めごとがあるわけではないのですが、銀行から求められているのは、重要事項説明書です。仲介が入っていないのでこれがありません。契約には必要ないのですが、なんとか自分で用意するかなということで知り合いの不動産屋に相談しました。宅建の免許がないと重要事項説明書は発行できないとのこと。内容はこちらで書くので最後の確認と発行をお願いできませんかと。(まぁ普通は売主が買主に説明するためのものなのですが、)買主の私が書くというのもなんですが、銀行さんがいうもんですから、一肌脱ぎますか。おおまかには設計を始める前にやる事前調査に似ていますが、建築に必要な内容だけではなく、権利の持ち分比やら、売買にまつわる特約事項やらも記入するので、なかなか勉強になります。これは私がわたしに説明するためのものですね。

ちゃんと書こうとするといろいろ調べなくてはなりません。建て替えするわけではないので法的規制はあまり詳しくいらないと思っていたのですが、記入するところがあるので調べますと、道路は位置指定道路で昭和34年に確定されていたのですが、道路課にはたまたまなのかその道路の測量図だけ見当たらず、番号と寸法だけ発見されました。築年月は確定できず不明としましたが、あとから閉鎖登記簿により昭和35年に登記されたことがわかりました。前面道路が34年に位置指定されていることを思えば、35年に建物が建ったとみて間違いないでしょう。

ざっと一通り記入して見ていただくと、いくつか駄目出しが出ました。床面積の書き方は実測値ではなく、登記されている面積をまず記入して、さらに未登記部分としての面積を追加記入する。とか、所有名義人の住所は現在の住所ではなく、これも登記簿に記載されている住所を書くとか。その他調べるのをはしょっていた水道管径など、指摘されました。
なんとも書類というのは形式ばったものですよね。現状よりも登記などの間違った内容が優先されるようで、ややこしいです。

一通りまとまったところで銀行さんに書類を渡し、事前審査を進めていただきます。その審査が終わる前にいよいよ持ち主さんとお会いする日が来ました。事前審査をまとめるためには実際の購入価格が必要です。売買契約書は本申請の時で良いということで、この合意で前へ進みます。

うちの近くの大きめの喫茶店で会う約束をしました。駆け引きも少しはありますが、それよりも家族全員でお会いした方がいいかなと思い、子どもたちも連れて待ちました。車が混んでなかなかたどりつけないとのことで、30分ほど待つことになるのですが、子どもたちが退屈し始めるしなんとも落ち着かない時間を過ごして、ようやくお会いすることができました。

近くに住んでおられたお姉さんとは、何度かお会いましたが、弟さんとは初めてです。50代後半の人当たりのいいできる感じの方です。まずは、たあいもない話で子どもたちを紹介して、相方が子どもたちを連れて退席しました。さて、私と売主姉弟の3人になったところで本題です。話はその弟さんと中心に進めます。お姉さんは私はわからないので・・といった様子で、私たちの話を横で聞いているといったところです。

もう長い間何をするわけでもなく、固定資産税を支払ってきただけなので、買っていただけるのはとてもありがたいです。とのこと。いいスタートです。で、売買金額の参考に公課証明書を上げて持ってきていただき早速見せていただきましたが、衝撃の価格です。固定資産税算定用の評価格なので売買の実勢価格よりもかなり低いと聞いていたのですが、私が勝手に路線価などから想定していた価格の2倍ほどの評価格となっていました。冷や汗が出ました。このままでは購入できないかもとまで考えました。動揺した感情をひた隠し、涼しい顔をしてこの評価は路線価から判断するとガケの面積にも住宅地としての評価がはいっていますねぇ。と切り返したのでした。

タイトル:  今年もあとわずかです・・・年末年始のお休みの案内

いよいよ今年もあとわずかになりました。
今年は建築まちづくりをめぐる状況も社会的な情勢もなにかときびしいことの多かった年でした。
来年も消費税のアップが暮らしを直撃しそうですが、より良い住まいやまちを願う多くの人たちと一緒に少しずつでも前進する年にしたいものです。

なお、もえぎ設計は12月28日から来年1月5日まで、年末年始のお休みです。
6日から平常通り仕事をしますので、どうぞよろしくお願いいたします。
では皆さま良いお年を。
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タイトル:  12月22日の御所西コーポ例会風景

12月の例会は、新たに3世帯の方を迎えて行いました。

子どもたちの参加もあって賑やかな会となりました。自己紹介を一巡すると、例によって京都出身の方はおられません。

みなさん京都の暮らしが気に入ってるとのこと。京都の人はほど良い距離感での付き合い方が上手なように思う...等々。

それと何と言っても自転車でどこにでもいけること、
御所西コーポから御所へ散歩に行けるのが楽しみと。

また、みなさん本がたくさんあるようで・・・、床の強度は大丈夫です。

初めての参加の方からは、コーポの暮らしってどんな感じでしょうか、
将来転勤があるかもしれないけど留守にしても迷惑かけないかしら、

と質問がありました。

「"チーム御所西"みたいな強い絆をつくろうとしているわけではないよね。」とAさん。

「だれでも、この先どんなことがあるのかわからないしね。」

周りに住んでいる人を知っている安心感、程よい距離感が大切なのでは、と思います。

また、管理費のことや、業者選定のこと、防災のことなども話題になりました。

Yさんは西宮で阪神淡路大震災の経験をしておられ、ライフラインが復旧するまでは自宅で住めなかったと。
できるだけ避難しなくてもよいすまいにしたい、井戸水は掘りたいねと話がでました。

屋上で野菜を作れたらいいなとKさん、少しづつ共用部のイメージも膨らんできました。

いよいよ新年は建設組合の結成に移行できますように。

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次回の(仮)御所西コーポ建設組合準備会は来年になります。

時 2014年1月19日(日)AM11:00~
所 もえぎ設計にて行います 

ご興味のある方はぜひお気軽にご連絡をください!
[ 連絡先 ]
御所西コーポ建設組合準備会
事務局 企業組合もえぎ設計
担当 久永・川本
TEL 075-431-1120
FAX 075-431-1123
MAIL info(at)moegi-archi.com
(↑(at)を@に変えてお送りください)

タイトル:  崖っぷち我が家奮戦記-3

現地で初めてお会いして、いよいよ中を見せていただきます。60代半ばの感じのよさそうな地主さん、このままうまくいきそうな予感がしました。

中に入ると今でも住んでいそうな状態で、家財道具一式そのまま残っていました。床に置いてあったスーパーの袋に何か入っていたものを持ち上げようとすると、袋は粉となって散りました。昭和の香りのするデザインと少しカビ臭いところは流石に17年の空き家を思い起こさせます。雨漏りや特に傷んだところは見られなかったので、まぁなんとかなりそうかなと思えました。

早速、実測させていただきます。レーザー測量機と方眼紙、ここは仕事でやっているように事務的にさっと終わらせます。縁側は物にあふれて端までたどり着けません。そこはこのレーザーでピピッとね。(レーザー測量機はこういうとき実に便利です)現状は88㎡、4DK。昔はリビングみたいなところはなかったのですかねぇ。6帖のダイニングキッチンは昭和のしつらえです。花柄のビニールクロスに花柄のテーブルクロス。時は17年間止まったままです。(17年前はすでに平成ですが・・・)

さて現地を見て、前向きに検討したい意志を伝え、さらにこの敷地の調査内容を伝え、リスクのある敷地であることを話しました。(ちょっと駆け引きの始まりです)弟さんと共有の持ち物なので2人で相談します、とのこと。この日はこれで別れました。

さて、この日から値交渉で次回お会いするまでに平面図を起こし、配置図を起こし、改修工事計画を立て、概算見積もりを出します。値段のわからない物件を購入する予定で銀行とローンの交渉です。購入からリフォームまで全額ローンの予定で挑みます。手持ち資金は経費程度。まずA銀行に相談すると、物件購入のローンは組めるがリフォームローンは購入してからでないとわからないといいます。それでは踏み切れません。次にB銀行。ここは購入とリフォームをいっしょこたに一括で全額貸しますとのこと、会員だとさらに利率を下げることができますと、ほかの銀行ではなかなか難しいだろうとのこと。決め」ですね。

銀行の事前審査に購入金額はあてずっぽうの希望額を書き、リフォームの金額は概算を出したもので記入。ここで大きく外すとあとが面倒ですが、値段が決まってからでは、遅すぎます。わからないものはしょうがないですね。
現況図を起こすと夢が沸き立ちます。この熱い思いをどうしてやろうか。この家をどんな間取りにしてどう料理しようかなと・・・、あー逸る気持ちを抑えることができません。春ですね。

だがここは冷静に、もう一人の施主に相談しながら現地の環境の良さを引き出せるように間取りを考えます。相方はたまたまその家の隣の家をアトリエとして間借りしていたことがあります。そのアトリエの湿気がすごくて陶芸の作品が乾かないという経験があり、そのことさえ建築的に何とかなるならこの家でもいいけど・・・と、ちょっと気がかり気味です。隣の元アトリエは部屋の床から土間の駐車スペースに対し50mmほどの段差しかありません。床下は地面に埋まっています。それでは換気が取れません。さすがに床下の造りが違うのでなんとかなりそうだと思えました。

まずは予算を気にせず外形を変えずにどんな間取りがよさそうかを描いて、と、希望を描くとかなり大がかりな改装になります。予算内でできるとはとても思えません。さてさてどうしたものかな。ここからは切り落とす作業です。階段掛けかえるのはやめてっと。(もうこの時点で希望価格で買えるつもりでうかれております。)

さてこの続きはいかに・・・
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明るい玄関には天窓が着いていました

タイトル:  事務所にペレットストーブが設置されました!

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西陣に引っ越してきて早一年。寒い冬がはじまるタイミングで事務所の表の間にペレットストーブが設置されました。

今まで置かれていただけだったのですが、いろいろと準備がそろって待ちに待ったペレットストーブ
トヨトミさんのmini-Aです。

火がだんだんと大きくなってきてとてもいい感じ!みんなあったかいねーと感動していました。
表の間は夏冬ともにエアコンに頼りっきりでしたが、これからの冬はペレットストーブにお世話になることに!

年賀状でもお知らせしますが、表の間でミセノマ企画第2回を行います!
ペレットストーブも体験できます。

すまい展
ーリフォーム編ー
日時 2014年1月21日(火)〜1月26日(日)
   13:30〜17:00
  ※1月25日(土)17:00〜18:00に3つの事務所が事例紹介を行います

ぜひいらしてください。お待ちしております!

タイトル:  事例紹介ページを更新しました!

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